Portal Orzeczeń Sądu Rejonowego w Chełmnie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 4 kwietnia 2024 r.

Sąd Rejonowy w Chełmnie I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący: Protokolant:

Sędzia Monika Mleczko - Pawlikowska St. sekr. sąd. Dominika Glaubert

po rozpoznaniu w dniu 4 kwietnia 2024 r. w Chełmnie

na rozprawie

sprawy z powództwa Z. O. i S. O.

przeciwko (...) S.A. z siedzibą w W.

o roszczenia z tytułu umów ubezpieczenia

I.  Zasądza od pozwanego (...) S.A. z siedzibą w W. na rzecz powodów Z. O. i S. O. kwotę 22 326,20 zł (dwadzieścia dwa tysiące trzysta dwadzieścia sześć złotych 20/100 groszy) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od następujących kwot:



21 983,68 zł (dwadzieścia jeden tysięcy dziewięćset osiemdziesiąt trzy złote 68/100 groszy) od dnia 8 czerwca 2023r. do dnia zapłaty.



342,52 zł (trzysta czterdzieści dwa złote 52/100 groszy) od dnia 14 listopada 2023r. do dnia zapłaty.

II.  Oddala powództwo w pozostałym zakresie.

III.  Zasądza od pozwanego na rzecz powodów kwotę 4 738,20 zł (cztery tysiące siedemset trzydzieści osiem złotych 20/100 groszy) tytułem zwrotu kosztów procesu, wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty.

Sędzia

Monika Mleczko – Pawlikowska

Sygn. akt I C 289/23

UZASADNIENIE

Powodowie S. O. i Z. O., zastępowani przez profesjonalnego pełnomocnika, wnieśli o zasądzenie od pozwanego (...) S.A. z siedzibą w W. kwoty 22 326,20 zł (słownie: dwadzieścia dwa tysiące trzysta dwadzieścia sześć złotych 20/100) wraz z ustawowymi odsetkami
za opóźnienie od dnia 8 czerwca 2023 r. do dnia zapłaty. Powodowie wnieśli również o zasądzenie od pozwanego na swoją rzecz zwrotu kosztów procesu, w tym również kosztów zastępstwa procesowego wg norm przepisanych wraz z odsetkami zgodnie z art. 98 § l ¹ kpc.

W uzasadnieniu pozwu powodowie wskazali okoliczności faktyczne i podstawę prawną uzasadniające żądanie pozwu (k. 1 - 4 akt).

Referendarz sądowy w Sądzie Rejonowym w Chełmnie stwierdził brak podstaw
do wydania nakazu zapłaty w postępowaniu upominawczym i skierował sprawę do rozpoznania w trybie postępowania zwykłego.

W odpowiedzi na pozew pozwany (...) S.A. z siedzibą
w W., reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika, wniósł o oddalenie powództwa i o zasądzenie od powodów na swoją rzecz kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego wg norm przepisanych wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty.

W uzasadnieniu pisma pozwany zakwestionował wszelkie twierdzenia powodów
w zakresie zasadności dochodzonego odszkodowania, a z ostrożności procesowej również jego wysokości. Oświadczył, że bezsporny między stronami jest: fakt powstania szkody w dniu
3 marca 2023r., udzielania ochrony ubezpieczeniowej przez (...) S.A. H. G. w ramach obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej pośrednika w obrocie nieruchomościami, przeprowadzenia przez pozwanego postępowania likwidacyjnego zarejestrowanego pod nr szkody (...), odmowy wypłaty odszkodowania. Dodatkowo wskazał, że sporna między stronami jest: odpowiedzialność pozwanego za przedmiotowe zdarzenie, z ostrożności również wysokość szkody, a także fakt pozostawania przez pozwanego w opóźnieniu, a tym samym żądanie przez powodów z tego tytułu odsetek. Nadto podniósł zarzut niewykazania roszczenia przez powodów co do zasady, a z ostrożności również co do wysokości, a także niewykazania przez powodów adekwatnego związku przyczynowego działań ubezpieczonego biura nieruchomości ze szkodą powodów (k. 68-72 akt).

Do zamknięcia rozprawy stanowiska stron nie uległy zmianie.

Sąd ustalił, co następuje.

H. G. prowadzi działalność gospodarczą w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami pod firmą (...). Posiada wykupioną polisę obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej pośrednika w obrocie nieruchomościami nr (...) w (...) S.A. z siedzibą w W. (pozwany).

/Dowody: wydruk (...) k. 8-8v; polisa (...) nr (...) – k. 9, dokumenty w aktach szkody nr (...) na płycie CD – k. 75/

W dniu 19 stycznia 2022 r. pomiędzy T. S. (1) (Zamawiającym)
a firmą (...), reprezentowaną przez H. G., posiadającego licencję pośrednika w (...) nr (...) (Pośrednikiem), została zawarta umowa pośrednictwa sprzedaży z klauzulą wyłączności nr (...). W ramach ww. umowy P. zobowiązał się do dokonania dla Zamawiającego czynności organizacyjno-marketingowych, zmierzających do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości/lokalu położonego w C. przy ul. M.C. S. na działce nr (...), a Zamawiający zobowiązał się do zapłaty P. wynagrodzenia. Czynności organizacyjno-marketingowe obejmowały w szczególności: sporządzenie oferty nieruchomości, przekazywanie oferty potencjalnym klientom, udzielanie informacji dot. nieruchomości, publikację oferty na portalach internetowych oraz odrębnych, źródłach marketingowych, skompletowanie niezbędnej dokumentacji do przeprowadzeniu transakcji, udzielenie Zamawiającemu pomocy w negocjacjach warunków umowy celem doprowadzenia do realizacji transakcji, przygotowanie umowy przedwstępnej oraz przygotowanie dokumentacji do przekazania nieruchomości po sprzedaży. Czynności pośrednictwa, P. zobowiązał się wykonywać zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i kodeksu etyki zawodowej pośredników w obrocie nieruchomościami i zarządców nieruchomości, kierując się przede wszystkim zasadą przestrzegania równości stron (§ 1 umowy pośrednictwa).

/Dowód: umowa pośrednictwa sprzedaży z klauzulą wyłączności – k. 93-94v., zeznania świadka T. S. (1) – k. 96v., zeznania świadka H. G. – k. 97/

Przedmiotem sprzedaży był lokal użytkowy położony w pawilonie handlowym. Pośrednik wykonał zdjęcia lokalu. Powierzchnia lokalu użytkowego została wskazana przez sprzedającą T. S. (1), która wskazała nieprawidłowy metraż lokalu tj. 19 m ². Z żadnego dokumentu ta powierzchnia użytkowa nie wynikała. Sprzedająca przekazała dokumenty wykazujące tytuł prawny do lokalu, a także szkic projektu budynku. Na szkicu nie była podana powierzchnia użytkowa, tylko powierzchnia zabudowy 19,54 m ². Pośrednik sam nie mierzył powierzchni lokalu, a wprowadził do oferty sprzedaży informacje o powierzchni otrzymane od sprzedającej.

/dowód: zeznania świadka T. S. (1) – k. 96v., zeznania świadka H. G. – k. 97 - 97v./

W ogłoszeniu pośrednik wpisał powierzchnię całkowitą i użytkową lokalu na 19,54 m ². Cena sprzedaży została określona przez sprzedających, w oparciu o koszty wybudowania budynku i przystosowania go do lokalu użytkowego. W ogłoszeniu była wpisana cena lokalu, a także, iż obiektem sprzedaży był udział w nieruchomości gruntowej wraz z obiektem handlowym. Portale ogłoszeniowe jak i strona internetowa pośrednika mają wbudowane kalkulatory i w momencie wpisywania ceny i powierzchni lokalu następuje przeliczenie ceny na 1 m ².

/dowód: zeznania świadka H. G. – k. 97/

Powodowie S. O. i Z. O. chcieli zakupić lokal użytkowy w celu prowadzenia działalności gospodarczej – kosmetycznej lub gastronomicznej. Szukali lokalu o powierzchni 20 m ² lub większej. Nabywcy nieruchomości zapoznali się z ofertą sprzedaży przedmiotowego lokalu prezentowaną m.in. na (...) i na platformie społecznościowej F.. W ogłoszeniu wskazana była powierzchnia lokalu, cena za lokal 69 999 zł i cena w przeliczeniu na 1 m ².

/Dowód: przesłuchanie powoda Z. O. – k. 98 – 98v; przesłuchanie powódki S. O. – k. 98v-99/

Lokal został udostępniony powódce do obejrzenia. Powódka zrobiła zdjęcia i przesłała je mężowi. W dniu oględzin lokalu przez powódkę w lokalu znajdowały się regały sklepowe porozstawiane na środku lokalu i po bokach. Z informacji przekazywanych im przez pośrednika nieruchomości wynikało, że lokal ma powierzchnię użytkową około 20 m ². Powód wynegocjował niższą cenę sprzedaży.

/dowód: zeznania świadka T. S. (1) – k. 96v., zeznania świadka H. G. – k. 97 - 97v., przesłuchanie powoda Z. O. – k. 98, przesłuchanie powódki S. O. – k. 98v. - 99/

Pośrednik pokazywał lokal powodom, przygotował umowę przedwstępną, która była sporządzana u niego w biurze. Następnie umawiał strony do notariusza i był obecny przy sporządzaniu aktu notarialnego. Cały czas pośrednik bazował na powierzchni użytkowej lokalu (...) m ². Po sfinalizowaniu umowy, sprzedająca zapłaciła pośrednikowi prowizję.

/dowód: zeznania świadka T. S. (1) – k. 96v., zeznania świadka H. G. – k. 97, przesłuchanie powoda Z. O. – k. 98, przesłuchanie powódki S. O. – k. 98v./

Zarówno w umowie przedwstępnej jak i w umowie sprzedaży jako powierzchnia pawilonu handlowego wpisana została powierzchnia „około 19,00 m ².

/Dowody: umowa przedwstępna – k. 10-11; akt notarialny rep. A (...) – k. 12-13v., przesłuchanie powódki S. O. – k. 98v./

Po wydaniu kluczy do nieruchomości, gdy lokal był już opróżniony, powód Z. O. powziął wątpliwości co do wielkości sprzedanego lokalu. Również po sprawdzeniu w Urzędzie Miasta C. okazało się, iż przy zgłaszaniu nieruchomości do podatku, jako powierzchnia użytkowa lokalu istniała powierzchnia 12,96 m ². Powodowie wcześniej nie dostali dokumentacji lokalu, rzutów. Powód dostał rzut lokalu od pośrednika dopiero gdy poinformował go, iż obmierzył lokal i powierzchnia lokalu jest mniejsza i wynosi 12,96 m ². H. G. przyznał powodowi, iż popełnił błąd przy określaniu powierzchni lokalu. Gdyby powodowie znali rzeczywistą powierzchnię lokalu, to by go nie kupili, ponieważ chcieli kupić lokal o minimalnym metrażu 19 – 20 m ².

/dowód: przesłuchanie powoda Z. O. – k. 98, przesłuchanie powódki S. O. – k. 99/

Powodowie dokonali oni analizy ogłoszeń lokali użytkowych, z której wynikało, że średnia cena za 1m ² lokalu użytkowego w województwie (...), waha się w granicach 3 130 zł.

/dowód: oferty sprzedaży lokalu użytkowych k. 50 -/

Pismem z dnia 15 marca 2023 r. powodowie za pośrednictwem profesjonalnego pełnomocnika wezwali pozwanego do wypłaty odszkodowania w wysokości 21.983,68 zł (słownie: dwadzieścia jeden tysięcy dziewięćset osiemdziesiąt trzy złote 68/100) – w terminie 7 dni od dnia otrzymania pisma. Wezwanie zostało nadane dnia 15 marca 2023 r.

/Dowody: ogłoszenia sprzedaży nieruchomości – k. 50-52; dokumenty w aktach szkody nr (...) na płycie CD – k. 75/

Pozwany po przeprowadzeniu postępowania likwidacyjnego odmówił wypłaty odszkodowania.

/Dowody: dokumenty w aktach szkody nr (...) na płycie CD – k. 75/

Sąd zważył, co następuje.

Stan faktyczny w niniejszej sprawie Sąd ustalił w oparciu o zaoferowany przez strony materiał dowodowy w postaci zeznań świadków, przesłuchania powodów, a także dokumentów przedłożonych przez strony w toku postępowania i nadesłanych na żądanie Sądu, których prawdziwość nie była przez strony kwestionowana i które nie budziły wątpliwości Sądu co do swej wiarygodności, a zatem brak było podstaw do odmowy dania im wiary.

Sąd w całości dał wiarę zeznaniom świadków T. S. (1) i H. G.. Zeznawali oni w sposób szczery i przekonywujący, a ich zeznania wzajemnie się uzupełniały i korespondowały ze sobą jak i z przesłuchaniem powoda.

Za wiarygodne Sąd uznał również przesłuchanie powodów Z. O. i S. O., gdyż ich zeznania były spójne, logiczne i korespondowały ze sobą jak i z zeznaniami świadków.

W ocenie Sądu powództwo zasługiwało na uwzględnienie niemalże w całości.

W niniejszej sprawie kwestią bezsporną pomiędzy stronami było, iż pośrednik nieruchomości - H. G. miał zawartą z pozwanym umowę ubezpieczenia (OC) pośrednika nieruchomości, która obejmowała, między innymi, odpowiedzialność cywilną pośrednika w obrocie nieruchomościami za szkody wyrządzone w następstwie działania lub zaniechania ubezpieczonego w związku pośrednictwem w obrocie nieruchomościami. Spornym było, czy powodom został wyrządzona szkoda, a także czy pozwany ponosi odpowiedzialność za działania pośrednika. Pozwany w niniejszym postępowaniu kwestionował swą odpowiedzialność co do zasady, jak i wysokości. Podkreślał, że H. G. nie zawarł z poszkodowanymi żadnej umowy o pośrednictwo, a jego zachowanie ograniczone było jedynie do zaprezentowania niezgodnej z rzeczywistością powierzchni lokalu w ogłoszeniu. Tym samym podanie błędnej powierzchni w ogłoszeniu nie miało żadnego wpływu na efekt końcowy, czyli zawarcie przez powodów umowy na mocy której nabyli oni nieruchomość. Pozwany nie dopatrywał się w niniejszej sprawie adekwatnego związku przyczynowego.

Powodowie wskazali, iż źródła roszczenia pozwanego upatrują w odpowiedzialności deliktowej pośrednika, któremu pozwany udzielał ochrony ubezpieczeniowej.

Zgodnie z art. 415 kc, kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia. Przesłankami odpowiedzialności deliktowej są: powstanie szkody, zdarzenie z którym ustawa łączy obowiązek odszkodowawczy oznaczonego podmiotu (czyn niedozwolony a więc bezprawny i zawiniony) oraz związek przyczynowy pomiędzy wskazanym zdarzeniem a szkodą. Przy czym to na poszkodowanym, zgodnie z art. 6 kc spoczywa ciężar wykazania, iż spełnione zostały wszystkie wskazane przesłanki odpowiedzialności odszkodowawczej. Przy odpowiedzialności na zasadzie winy poszkodowany ma z reguły obowiązek wykazania okoliczności, które dadzą podstawę do postawienia zarzutu zawinionego działania lub zaniechania. Wskazać należy, iż czyn sprawczy (działanie lub zaniechanie) pociągający za sobą odpowiedzialność cywilną musi charakteryzować się niewłaściwością postępowania – określaną mianem bezprawności oraz zawinieniem.

W przypadku bezprawności czynu, bezprawność ta ujmowana jest nie tylko jako sprzeczność z obowiązującym porządkiem prawnym w postaci nakazów i zakazów wynikających z normy prawnej, ale również w postaci nakazów i zakazów wynikających z norm moralnych i społecznych czyli „zasad współżycia społecznego”. Bezprawność nie podlega stopniowaniu, odmiennie aniżeli ma to miejsce w przypadku winy. Czyn będzie cechował się bezprawnością, jeżeli będzie on sprzeczny przede wszystkim z obowiązującym prawem, przy czym nie chodzi tu wyłącznie o sprzeczność z normami prawa cywilnego, ale o sprzeczność z normami prawa pozytywnego bez względu na ich źródła czy przyporządkowanie do określonej gałęzi prawa. Normy te muszą mieć charakter abstrakcyjny, nakładając powszechny obowiązek określonego zachowania, a więc nakazując lub zakazując generalnie oznaczonym podmiotom określonych zachowań w określonych sytuacjach ( A. Olejniczak, w: Kidyba, Komentarz KC, t. III, 2014, s. 416).

W literaturze i orzecznictwie zasadniczo nie budzi wątpliwości, że bezprawność zachowania sprawczego może wynikać nie tylko z jego sprzeczności z normą prawną, ale także z zasadami współżycia społecznego, dobrymi obyczajami (zob. m.in.: wyr. SN z 23.1.2015 r., V CSK 189/14, L.; wyr. SA w Krakowie z 24.2.2015 r., I ACA 300/14, L.; por. jednak wyr. SN z 19.10.2012 r., V CSK 501/11, B. (...), Nr 12). Chodzi tu o normy moralne powszechnie akceptowane w całym społeczeństwie lub grupie społecznej, nakazujące lub zakazujące określonego zachowania, mimo iż nie jest ono nakazane lub zakazane normą prawną ( A. Olejniczak, w: Kidyba, Komentarz KC, t. III, 2014, s. 418–419).

W przypadku zawinienia dla odpowiedzialności deliktowej stopień winy sprawcy, a więc umyślność czy nieumyślność działania lub zaniechania ma charakter drugorzędny. Zatem sprawca, który wyrządził szkodę odpowiada zarówno za działanie popełnione z winy umyślnej, jak i winy nieumyślnej, a więc z niedbalstwa.

W ocenie Sądu, powodowie wykazali, iż wskutek działania pośrednika, ponieśli szkodę tego rodzaju, iż wbrew zapewnieniom pośrednika nabyli lokal użytkowy o powierzchni prawie 7 m ² mniejszej niż zamierzali kupić. Zatem zapłacili za większą powierzchnię lokalu, niż lokal w rzeczywistości posiadał. Nastąpiło to w związku z udostępnioną przez pośrednika ofertą sprzedaży lokalu, jego zapewnieniom co, do powierzchni lokalu, przygotowanym dokumentom – umowie przedwstępnej sprzedaży, a następnie przedstawionym danym do umowy przyrzecznej, w którym wskazana była zawyżona powierzchnia. To, że czyn pośrednika był bezprawny nie budziło wątpliwości Sądu. Pośrednik nie zweryfikował wskazanej przez sprzedającą powierzchni użytkowej lokalu, nie dokonał pomiaru lokalu, czemu w zasadzie nie zaprzeczał, a wręcz przyznał się do błędu. Nie zrewidował prawidłowo dokumentacji przekazanej przez sprzedawcę, błędnie podał metraż lokalu zarówno w ogłoszeniu, jak również w dokumentacji sprzedażowej. Zatem naruszył normy etyki zawodowej, dołożenia szczególnej staranności przy wykonywaniu swoich czynności zawodowych. Wykazał się rażącym niedbalstwem.

Wskazać należy, iż pośrednik w obrocie nieruchomościami powinien w swojej pracy kierować się zasadami etyki zawodowej w taki sposób, aby chronić interesy osób, na rzecz których wykonuje czynności pośrednictwa z uwzględnieniem zasady równego i uczciwego traktowania wszystkich stron transakcji. Powinien być lojalny wobec swojego klienta i nie zawieść pokładanego w nim zaufania. Zobowiązany jest do przestrzegania przepisów prawa oraz dokładania szczególnej staranności przy wykonywaniu czynności zawodowych. Co do zasady rola pośrednika polega na gromadzeniu i udzielaniu informacji potrzebnych do zawarcia przez inne osoby umów obrotu nieruchomościami w zakresie warunków ekonomiczno-rynkowych i sposobu realizacji zamówionej usługi, podejmowaniu czynności zmierzających do wyszukania kontrahenta, kojarzeniu stron, aranżowaniu oględzin nieruchomości oraz na życzenie klienta, na udziale w negocjacjach, pomocy przy finalizacji transakcji poprzez podjęcie czynności organizacyjnych, chyba że umowa stanowi inaczej. Ogłoszenie, druk, pisemna czy ustna informacja udzielona przez pośrednika powinny być zgodne ze znanym mu stanem faktycznym i prawnym, nie może od składać zamawiającemu nieprawdziwych oświadczeń dotyczących ceny sprzedaży lub czynszu najmu nieruchomości.

Wbrew twierdzeniom pozwanego, pomiędzy szkodą, a działaniem pośrednika istniał adekwatny związek przyczynowy. Powierzchnia użytkowa czy to lokalu użytkowego czy mieszkalanego jest jednym z istotnych elementów umowy sprzedaży. Nabywając nieruchomość kupujący kierują się zarówno metrażem nieruchomości jak i ceną, która musi być adekwatna do metrażu nieruchomości. Powszechnie wiadomym jest, iż na portalach ogłoszeniowych podawana jest cena jednostkowa za 1 m ². Zatem żądana przez sprzedającego cena sprzedaży przy wprowadzeniu błędnych danych co do powierzchni lokalu, ma zasadniczy wpływ na określenie ceny jednostkowej, która będzie albo zawyżona albo zaniżona. W niniejszej sprawie pośrednik zapewniał powodów, iż powierzchnia lokalu wynosi około 20 m ². Natomiast w umowach wpisał powierzchnię około 19,00 m ². Tymczasem po pomiarach okazało się, iż powierzchnia użytkowa lokalu wynosi tylko 12,96 m ². Zatem powierzchnia ta była mniejsza o 1/3 części, niż cała powierzchnia lokalu wskazywana przez pośrednika. Nie można zaprzeczyć, iż tak duża różnica powierzchni, przy tak małym lokalu, ma znaczny wpływ na cenę lokalu i popyt na niego. Gdyby w ofercie wpisać rzeczywistą powierzchnię lokalu, to kalkulator podwyższyłby cenę sprzedaży za 1 m ², co bezsprzeczne wpłynęłoby na decyzję powodów. Gdyby nie przedstawiona przez pośrednika w ofercie lokalu, a następnie przy wizji lokalu i umowie przedwstępnej powierzchnia lokalu, powodowie nie kupiliby przedmiotowego lokalu. Jak bowiem zeznali powodowie, nie byli oni zainteresowani tak małym lokalem. Zatem w wyniku wprowadzenia powodów przez pośrednika w błąd, powodowie nabyli nieruchomość o mniejszej powierzchni niz oczekiwana.

Nie można się również zgodzić się z twierdzeniami pozwanego, iż powodowie winni sami omierzyć powierzchnię lokalu. Sądowi nie jest znana taka praktyka. Skoro konsument kupuje lokal, który jest przedstawiany przez pośrednika, to oczekuje, iż dane przedstawione w ofercie będą zgodne z rzeczywistym stanem prawnym, Wynika to z tego, iż transakcją zajmuje się profesjonalny podmiot, w stosunku do którego nabywający zachowuje pewne zaufanie. Zatem Sąd uznał, iż spełnione zostały wszystkie przesłanki odpowiedzialności deliktowej pośrednika nieruchomości któremu pozwany udzielał ochrony ubezpieczeniowej.

Zgodnie z art. 822 k.c. przez umowę ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej ubezpieczyciel zobowiązuje się do zapłacenia określonego w umowie odszkodowania za szkody wyrządzone osobom trzecim, wobec których odpowiedzialność za szkodę ponosi ubezpieczający albo ubezpieczony. Jeżeli strony nie umówiły się inaczej, umowa ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej obejmuje szkody, o jakich mowa w § 1, będące następstwem przewidzianego w umowie zdarzenia, które miało miejsce w okresie ubezpieczenia. Strony mogą postanowić, że umowa będzie obejmować szkody powstałe, ujawnione lub zgłoszone w okresie ubezpieczenia. Uprawniony do odszkodowania w związku ze zdarzeniem objętym umową ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej może dochodzić roszczenia bezpośrednio od ubezpieczyciela. Ubezpieczyciel nie może przeciwko uprawnionemu do odszkodowania podnieść zarzutu naruszenia obowiązków wynikających
z umowy lub ogólnych warunków ubezpieczenia przez ubezpieczającego lub ubezpieczonego, jeżeli nastąpiło ono po zajściu wypadku.

Szczególną odpowiedzialnością zakładu ubezpieczeń, jest odpowiedzialność uregulowana w przepisie art. art. 181 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21.08.1997r. Zgodnie z tym przepisem pośrednik w obrocie nieruchomościami podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z pośrednictwem w obrocie nieruchomościami. W Rozporządzeniu Ministra Finansów z dnia 26 kwietnia 2019 r. w sprawie obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej pośrednika w obrocie nieruchomościami, wydanym na podstawie art. 181 ust. 4 u.g.n., określona został szczegółowy zakres obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej pośrednika w obrocie nieruchomościami za szkody wyrządzone w związku z pośrednictwem w obrocie nieruchomościami (ubezpieczenie OC), termin powstania obowiązku ubezpieczenia oraz minimalną sumę gwarancyjną tego ubezpieczenia.

Ubezpieczeniem OC jest objęta odpowiedzialność cywilna pośrednika w obrocie nieruchomościami za szkody wyrządzone działaniem lub zaniechaniem ubezpieczonego, w okresie ubezpieczenia, w związku z pośrednictwem w obrocie nieruchomościami. W ocenie Sądu, zarówno wykładnia literalna jak i celowościowa i logiczna tego przepisu w żaden sposób nie wskazuje na ograniczenie odpowiedzialności pośrednika jedynie do działania ubezpieczonego w związku z pośrednictwem nieruchomości, ale tylko w stosunku do strony umowy o pośrednictwo. Odpowiedzialność ubezpieczyciela obejmuje szkody wyrządzone przez pośrednika w związku z pośrednictwem w obrocie nieruchomościami. Definicja pośrednictwa w obrocie nieruchomościami wskazana jest w przepisie art. 179b u.g.n. (pośrednictwo w obrocie nieruchomościami polega na odpłatnym wykonywaniu czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów: nabycia lub zbycia praw do nieruchomości; nabycia lub zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu; najmu lub dzierżawy nieruchomości lub ich części; innych niż określone w pkt 1-3, których przedmiotem są prawa do nieruchomości lub ich części), a czynności, które pośrednik wykonywał w stosunku do T. S. (1), a w konsekwencji też do powodów, były czynnościami pośrednictwa nieruchomości. Istotą umowy pośrednictwa jest to, iż zawierana jest albo z kupującym, albo sprzedającym, a więc z jedną stroną przyszłej transakcji. Jednakże działania pośrednika oddziałują na czynności drugiej strony przyszłej umowy sprzedaży czy najmu i mają wpływ na podejmowane przez te osoby decyzje. Ograniczenie zatem odpowiedzialności ubezpieczyciela jedynie do czynności jakie pośrednik wykonuje tylko w stosunku do drugiej strony umowy pośrednictwa, a nie do osoby zainteresowanej kupnem lub najmem nieruchomości, jest nielogiczne i niecelowe i prowadziło by do nieuprawnionego wyłączenia odpowiedzialności ubezpieczyciela. Tymczasem w § 2 ust. 3 Rozporządzenia wprowadzony został zamknięty katalog szkód, których nie obejmuje ubezpieczenie OC, a mianowicie szkód:

1) polegających na uszkodzeniu, zniszczeniu lub utracie rzeczy, wyrządzonych przez ubezpieczonego małżonkowi, wstępnemu, zstępnemu, rodzeństwu, a także powinowatemu
w tej samej linii lub stopniu, osobie pozostającej w stosunku przysposobienia oraz jej małżonkowi, jak również osobie, z którą ubezpieczony pozostaje we wspólnym pożyciu;

2) polegających na zapłacie kar umownych;

3) powstałych wskutek działań wojennych, rozruchów i zamieszek, a także aktów terroru.

Zgodnie z ust. 4 § 2 Rozporządzenia, ubezpieczenie OC obejmuje wszystkie szkody w zakresie określonym w rozporządzeniu, bez możliwości umownego ograniczenia odpowiedzialności ubezpieczyciela.

W niniejszej sprawie H. G. pośrednik w obrocie nieruchomości zawarł umowę pośrednictwa z T. S. (1). Jak ustalił Sąd, pośrednik ten wykonywał czynności zmierzające do zawarcia przez inne osoby z T. S. (2) umowy sprzedaży nieruchomości. Pośrednik pokazywał lokal powodom, przygotował umowę przedwstępną, która była sporządzana u niego w biurze. Następnie umawiał strony umowy do notariusza, był obecny przy sporządzaniu aktu notarialnego. Zatem wszystkie te czynności były w związku z pośrednictwem w obrocie nieruchomościami, w oparciu o umowę zawartą z T. S. (1). Zatem jedynie wobec właścicielki nieruchomości jego ewentualna odpowiedzialność była by odpowiedzialnością kontraktową. Natomiast wobec osób, które od właściciela nabyły tę nieruchomość w oparciu o czynności pośrednictwa wykonywane przez pośrednika, odpowiedzialność ta może być jedynie odpowiedzialności deliktową, tj. z art. 415 kc.

Sąd doszedł do przekonania, iż powodowie wykazali fakt jak i wysokość poniesionej szkody. Poniesioną przez nich szkodą jest przynajmniej częściowa utrata zainwestowanych przez nich środków pieniężnych. Powodowie wskazali, że wysokość roszczenia opierają o wartość nieruchomości w przeliczeniu na rzeczywistą powierzchnię lokalu. Żądana kwota 22 326,20 zł została obliczona poprzez podzielenie ceny nabycia lokalu 65 000 zł przez podaną przez biuro powierzchnię lokalu tj. 19,54 m2 Otrzymany wynik 3 326,51 zł za 1 m ² został pomnożony przez rzeczywistą powierzchnię lokalu, tj. 12.96 m ², co dało kwotę 43 111,57 zł., którą pozwani zapłaciliby przy prawidłowym określeniu powierzchni lokalu. Nie ma bowiem wątpliwości, iż gdyby w ofercie i w umowie wpisana została rzeczywista powierzchnia lokalu, przy cenie za którą lokal sprzedano tj. 65 000 zł, spowodowało by to wzrost jednostkowej ceny za 1 m ² do kwoty 5 015,43 zł (65 000 zł / 12,96 m ² = 5 015, 43 zł), a więc o ponad 45 %. Przy takiej cenie za 1 m ² i przy tak małej powierzchni lokalu, powodowie nie dokonali by zakupu tego lokalu. Różnica pomiędzy zapłaconą ceną 65 000 zł, a ceną wynikająca z rzeczywistej powierzchni lokalu wyniosła (65 000 zł - 43 111,57 = 21 888,43 zł. Powodowie do wysokości poniesionej szkody zaliczyli również różnicę podatku od czynności cywilnoprawnych stanowiącego 2% wartości transakcji, tj. 437,77 zł, a który uzależniony jest o ceny sprzedaży. Łącznie poniesiona przez powodów szkoda wyniosła 22 326,20 zł. (21 888,43 zł+ 437,77 zł) Sąd nie miał wątpliwości, iż powodowie w tej części utracili zainwestowane przez nich środki pienieżne. Przy ewentualnej sprzedaży lokalu i wskazaniu ceny jednostkowej za 1 m ² w wysokości 5 015,43 mogą nie uzyskać sumy, jaką zapłacili za lokal.

Biorąc pod uwagę wszystkie przytoczone okoliczności Sąd uznał, iż powodom przysługiwało pełne odszkodowanie w wysokości 22 326,20 zł, o czym orzeczono jak w pkt I sentencji wyroku na podstawie powolanych powyżej przepisów.

O odsetkach ustawowych za opóźnienie od kwoty odszkodowania 21 983,68 zł, Sąd orzekł zgodnie z żądaniem pozwu, na podstawie art 481§ 1 i 2 k.c., tj. od dnia wymagalności roszczenia, z którego nadejściem dłużnik popada w opóźnienie. Sąd zasądził je od dnia 8 czerwca 2023 r. do dnia zapłaty. Pismem z dnia 15 marca 2023 r. powodowie za pośrednictwem profesjonalnego pełnomocnika wezwali pozwanego do zapłaty odszkodowania w wysokości 21 983,68 zł w terminie 7 dni od dnia otrzymania pisma. Wskazać więc trzeba, że naliczanie odsetek od kwoty wyższej niż wskazana w wezwaniu do zapłaty, tj. od kwoty 22.326,20 zł od dnia 8 czerwca 2023 r. jest zupełnie niezrozumiałe. Tu Sąd przyjął, że zasądzenie odsetek od kwoty 342,52 zł może nastąpić dopiero od dnia doręczenia pozwu (14 listopada 2023 r.), gdyż dopiero w tym momencie powodowie wezwali pozwanego o zapłatę wyższej kwoty.

W pozostałym zakresie żądanie odsetkowe od dochodzonej kwoty odszkodowania zostało oddalone, jak pkt II sentencji wyroku.

O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 98 § 1 i 2 k.p.c. Na rzecz powodów należało zasądzić kwoty: 3 600,00 zł wynagrodzenia pełnomocnika (§ 2 pkt 5 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych Dz.U. z 2023 r. poz. 1935); 1 121,20 zł opłaty sądowej od pozwu; 17,00 zł opłaty skarbowej od pełnomocnictwa. Powyższe koszty Sąd zasądził od pozwanego na rzecz powodów wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty, zgodnie z art. 98 § 1 ¹ k.p.c. i z żądaniem pozwu.

C., 14 maja 2024 r.

sędzia

Monika Mleczko-Pawlikowska

ZARZĄDZENIE

1.  (...)

2.  (...)



(...)

3.  (...)

C. dnia 14 maja 2024r.

Sędzia

Monika Mleczko - Pawlikowska